2017-08-21 01:08

“算不过账来”的长租公寓,怎么投?

政策东风和机构追投,让长租公寓再次站到了风口上。

但北哥(应本人要求用化名)却怎么也看不懂长租公寓的投资逻辑。作为一家投资机构的资深投资经理,北哥已经深入调研长租公寓市场达两年之久,却一笔也没投。

他曾经多个晚上到北京苏州桥YOU+国际青年公寓去蹲点,每天公寓里人山人海,市场需求旺盛;也曾连着两晚上蹲在新派公寓北京CBD旗舰店的楼下数灯,发现入住率非常高。

但是,北哥一直没有下决心投,他说因为租房成本、装修成本加上财务费用,还有考虑年节的空置,品牌长租公寓的盈利状况普遍堪忧,“算不过账来”。

 

情怀与生意

“跟投资人讲什么情怀?那儿只有高智商的冷漠。”这是很多人都曾经听到过的一句话。因为投资机构要对他的投资人负责,实现预期收益是必须要考量的因素,就像北哥一样。

但对于长租公寓行业来说,本不是一个盈利空间很丰厚的行业,很多公寓创始人的身上多多少少都有情怀的因子。

就像YOU+的董事长刘洋,在8月18日智信资产管理研究院举办的“长租公寓竞技场:混战•创新•超越”的沙龙活动上,表示触发其入长租公寓这行的原因就是:一定要做一个能真正给漂泊者挡风遮雨、一起陪伴、告别寂寞的家。

YOU+ 董事长 刘洋

YOU+ 董事长 刘洋

在YOU+社区,人们亲切的称呼刘洋为“小刘哥”。刘洋希望,通过社群运营最大化给社区里的租客带去快乐,从而产生信任和黏度,产生更多的附加值,做真正的人心的运营,他认为这是YOU+与众不同的基因。

但是做金融就是喜欢算账。北哥说,看了很多品牌公寓的财务数据,基本上都是微盈利或者持平的状态,从股权投资的角度来看,不知道以后可以怎么退出。

华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告也指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据北哥深入调研,很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

政策东风下,长租公寓行业的入局者还在增多,创投系、酒店系、中介系、开发商系,江湖一片混战,公寓企业获取物业成本越来越高,行业利润变得越来越薄。

 

困局与出路

在生存和发展的现实面前,光有情怀显然是不够的。长租公寓本质上是一门生意,既然是做生意,就要盈利。如何走出盈利困境呢?

提高运营管理能力降低成本,从而提高盈利水平,为业内所公认。

窝趣是酒店系长租公寓的代表品牌。在8月18日智信研究院的长租公寓沙龙上,窝趣公寓副总裁杨稷介绍,通过品牌整合营销、人的运营和空间的运营、IT系统的建设,窝趣不断在提升运营价值。

窝趣副总裁杨稷

窝趣公寓副总裁 杨稷

但是,在运营之外,核心的是要真正做到轻资产。“窝趣真正把轻资产做成了,我们开了15家店,80%都是加盟店,全是窝趣输出品牌、输出管理。窝趣从今年下半年推出了‘项目合作保底计划’,预计项目4年回本,如4年内不能收回投资,窝趣将承担其中的差额。” 杨稷说,这也是窝趣对自身运营的信心。

与窝趣一样,北京管理集中式公寓房间数最多的乐乎城市青年社区,也属于典型的轻资产运营模式。乐乎创始人罗意透露,乐乎已签约40多个项目、1.4万间房。

“前几年我们行业非常苦,但是我从没有现在这样的危机感,这个行业变了,以前无非就是魔方、YOU+那几个玩家,但现在有一个非常大的变化,就是国家队(如成都成立国有住房租赁公司)的进场。”

乐乎CEO罗意

乐乎CEO 罗意

罗意表示,今年乐乎增加了加盟商业务线、开发商业务线、与资产方成立合资公司等等,秉承开放发展的心态。对于投资人,罗意表示民间接受的资金成本对于如乐乎这样的创业公司都能接受,他关注的是投资人的决策效率。“如果你想挣产业的钱还拿着金融的风控逻辑来做的话,这个行业我建议你们就不要来了。”新派公寓的创始人王戈宏同时指出,长租公寓行业本来就不是多挣钱的行业,运营性现金流只能维持现状,无法去做规模拓展。长租公寓行业需要真正有资金实力、愿意长期持有的投资人,而不是只看中短期回报的跟投者。

新派公寓CEO 王戈宏

新派公寓CEO 王戈宏

除了盈利问题,在王戈宏看来,长租公寓行业标准也是阻碍行业向前健康发展的关键因素。比如缺乏全国统一的公寓消防验收规范,企业无法在公寓项目进行工商注册,物业土地属性没有标准,缺乏租金税收优惠,等等。来自其他公寓方、资产方的多位嘉宾还指出,长租公寓行业市场空间广阔,提高资产管理能力,找到志同道合的便宜资金进行规模化拓展,利用规模效应及增量价值赚钱,是眼下公寓企业生存和发展之所在。

活动现场

活动现场

对于金融机构来说,于长期来看,长租公寓行业是个现金流稳定的行业,在国家金融政策、税收政策的支持下,适合短期回报预期不高、资金久期足够长的保险资金、专业地产基金等的资本进入。

王戈宏还建议,目前除了租约ABS、租金分期等金融业务外,还有一个大家没有尝试过的,就是供应链的资产证券化。

“公寓企业改造花在装修、电器、家具上的钱很多,如果这个能证券化,规模何止5亿、10亿?”王戈宏认为,长租公寓行业并非不赚钱,而是目前的运营租金收入无法承担扩张资金需求。未来长租公寓是赚钱的产业,尤其是完全做成品牌输出的轻资产模式和开始分享资产收益之后。

业内人士表示,尽管很多传统金融机构还看不懂,但长租公寓市场整合在即,多支美元大基金已经瞄准中国长租公寓万亿蓝海,预计今年底,如同滴滴一样,长租公寓行业将迎来烧钱大时代。

作者|智信资产管理研究院研究员 李田蓉 兰亚红

 

【特别鸣谢】

YOU+国际青年社区

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