QQ截图20180228113522

2018-02-28 11:02

商改办投资洼地快被填平,产业园旧改相对收益初现

据一家资管公司老板说,产业园旧改项目投资回报率能做到10%以上,国内传统金融机构真的那么难以下口吗?

作者|李田蓉

2017年12月初,老冯坐在办公桌前感慨,今年在北京看的几个老旧商场、酒店,交易开价快赶上新写字楼了,“商改办”项目越来越难啃。

作为一家专做存量地产改造类项目的私募基金,老冯对和产品形式很像办公的产业园旧改项目很是垂涎欲滴,但碍于投资回报周期长、运营现金流差等硬约束,一直没有下嘴。

产业园旧改这块蛋糕究竟有多大?国家在工业土地更新利用上有没有鼓励政策?产业园旧改项目投融资的痛点是不是难以逾越?它的退出路径是不是还障碍重重?老冯思来想去难以抉择。

带着这些疑问,12月16日,老冯来到了智信研究院举办的“产业园旧改—下一个兵家必争之地”的会议上。

 

1
活动现场图

产城融合政策春风

2
中国土地勘测规划院土地政策研究中心主任唐健,做了“促进产城融合发展的土地政策分析”的主讲分享

存量低效工业用地的改造升级利用是城市发展的必然。

一方面,早年城市发展重生产、轻生活,在老旧城区安排了大规模的工业用地,现在这些企业的产能和方向,已经与当前城市的发展需求不匹配,亟需改造升级。

另一方面,近些年城市不断外延扩张,原来区位偏远的开发区渐渐地成为城市的中心城区,开发区已经由功能单一的工业园区向功能多元的城市空间转变,土地在利用特征上必然发生变化。

而且,一线城市已进入存量时代,大城市都在做减量规划,盘活存量节约集约用地也是大势所趋。

在此背景下,近几年国家层面也出台了一系列的用地政策文件,从用地主体、用地方式、用地类型、年限等各方面给予支持,鼓励存量工业用地再开发,促进产业结构转型升级。

第一,鼓励土地复合利用。允许工业、商业、办公等功能在同一地块内混合使用,复合用地可以协议方式办理用地手续。

第二,提高科研服务设施配建比例。把产业项目类工业、研发总部用地配建的科研服务设施比例从7%提高到规划总建筑面积的15%,增加产业配套功能。比如上海,已经落地了该政策。

第三,“工改工”时,经相关政府平台批准,土地可继续按原用途使用,过渡期为5年,期满后再按新用途办理用地手续。

比如广州,鼓励社会资本参与成片连片村级工业园区改造,以“工改工”或“工改科”方式促进园区转型升级,鼓励企业利用现有存量工业用地发展新产业、新业态建设项目,允许不改变工业用地性质自行改造,过渡期5年,过渡期满后,需改变用地性质的,依法按新用途办理用地手续。

投资痛点与化解之道

3
北京嘉丰达资产管理有限公司合伙人李宏,就“城市更新的重要组成——产业地产”做了主讲分享

虽有政策鼓励,产业园旧改投资依旧存在着诸多难点。

工业用地分割销售难、规划用途与实际经营不符、公寓配套建设的比例不合理、厂房与办公的“两套”消防体系,这些问题在产业园改造过程中接连出现。

实践中,只要在法规规定的范围内,合理设计改造运营方案,充分与当地管委会、主管部门沟通,上述这些问题基本都可以得到有效解决。

对于国内传统金融机构(银行、信托)而言,最大的介入障碍还是普遍认为产业园类项目投资回报周期长,现金流薄,与资金投向需求不匹配,而更多关注的是有担保、能兜底的固定收益类项目投资。

反观国外专业地产基金公司,由于有资金成本和投资期限长的优势,已经积极参与到国内产业园旧改项目中。

国内的不动产投资基金也已经关注到该领域,尤其是在公募REITs即将放行的前夜,正在积极地加持前端各类资产。国内的部分保险机构也已经关注到该领域,只要产业园旧改资产包够大,且运营较为成熟,就可以合作。

提高运营综合收益是关键

4
亿达科技新城管理有限公司总裁助理兼招商运营管理中心总经理官兰兰,就“产业园区运营策略” 做了主讲分享

产业园旧改项目能否成功,除了要对项目进行严格筛选外,提升运营能力是关键。通过运营清晰的产业聚集形态,从而带来高租金回报和衍生增值收益。

这次会上,产业园运营方也分享了如何做好产业园区运营,总结出了以客户黏性为目标、解决客户需求为核心、全案统筹的三大运营原则。

5
北京昌平科技园发展有限公司园区运营事业部总经理丁磊,做了“存量资产时代产业园区生态平台建设的探索”的主题演讲

在证券化退出路径方面,目前国内市场上只有一单产业园ABS——嘉实金地八号桥资产支持证券获批发行。除了稳定的现金流和收益率这两项硬指标,土地属性形成的产权转移障碍也使得产业园REITs前路迷茫。

有嘉宾提出,目前国内产业园投资退出有两条路径:一是在资产包规模足够大的情况下,可以通过境外上市;二是通过正常分割销售的形式退出,或者也可以在租金运营达到一定水平时转给其他资金方如险资接手。

6
活动现场图

综合来看,国内传统金融机构眼里的“冷菜”产业园旧改项目,在外资地产基金以及国内部分地产基金的先行者眼中,已经是一道“大餐”。

 

在下半场圆桌讨论环节,有位做了多个产业园改造类项目的资管公司老板表示,其所投项目投资回报率均能做到10%以上, 成功经验有三条:其一,一定要依照国家政策导向选择项目,选项目那刻就基本决定了项目的成败;其二要预招商,且有自己稳定的产业客户忠粉;其三资金方和运营方要互相信任,磋商出灵活的互惠互利的合作机制和合作模式。

会后老冯心想:投资要有前瞻性,得早学习早准备才能抓住机会,跟着热点是赚不到钱的。产业园旧改现在虽然还存在一些看不清导向的“痛点”,但等一切都明确了,就又没有机会了。

想到这里,老冯觉得得赶紧仔细研究下一线城市的政策导向和市场需求,筛选合适的产业园旧改项目,提前下手了。

【特别鸣谢】

中国土地勘测规划院

北京嘉丰达资产管理有限公司

北京昌平科技园发展有限公司

亿达科技新城管理有限公司

上海工业投资(集团)有限公司

启客商务咨询(上海)有限公司

北京市文化中心建设发展基金管理有限公司

北京金隅文化科技发展有限公司

应嘉资产管理有限公司

上海远金资产管理集团有限公司

高和资本

中联基金

……

以上排名不分先后

声明

欢迎添加智信网公众号:zentrust,每天精选最重要的资讯及时送达你手机

本文内容仅供读者参考,并非投资建议。转载请注明来源并加上本站链接,智信网将保留所有法律权益。