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2018-02-28 11:02

地产存量时代,如何持续提升租金回报?

“外面看到的都是这个细分市场光鲜的一面,辛酸血泪是看不到的,而且我们有时候会努力去掩盖这个事,吃了亏自己抹抹眼泪过去就拉倒了。”说起眼下的商改办市场,老马言语中透露着悲凉。号称资源配置效率更高的金融资本,在老马看来却是存量地产市场健康发展的“祸害”。

作者|智信资产管理研究院 兰亚红 李田蓉

 

作为国内一家知名的专注于存量市场的地产基金投资部门的负责人,老马2017年看过很多商改办项目,但一个大单也没做成。

 

“外面看到的都是这个细分市场光鲜的一面,辛酸血泪是看不到的,而且我们有时候会努力去掩盖这个事,吃了亏自己抹抹眼泪过去就拉倒了。”说起眼下的商改办市场,老马言语中透露着悲凉。

 

在资本“你敢出多少钱,我就敢再多出钱”简单粗暴的线性思维下,存量大宗商用物业的价格被一层层抬杠推高,远远超过了市场正常的商业地产估值逻辑。

 

抢不到也没法再抢商改办这块大蛋糕,2018年存量地产市场到底有哪块还能投呢?1月13日,老马来到了智信资产管理研究院举办的“存量地产投融资机会新年座谈会”,希望能得到一些启示。

资本过剩,

2017年城市更新难下手

“北京核心商圈很少有整栋的优质资产拿出来交易,出来一个大家争的真是打破头。” 戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级助理董事吴烨介绍,2015-2017年北京写字楼交易超过30亿元的仅有4宗,主流交易在20亿元以下。

 

北京优质的存量商用物业本来就少,眼下市场表面平静了许多,但在金融资本的驱动下,实则暗潮涌动,只要有项目推向市场,必定高价成交。

 

“金融机构的大钱,是从自身的投资收益角度、整个市场资金面角度,分析能不能收购项目,产业思维很少,完全是金融思维,导致成交价远远高出正常的估值。”老马感慨,是资本驱动力在推动着商改办市场往前走。

 

从北京存量商业不乏频繁转手案例可见一斑。

 

比如,在国贸桥东南角,2008年“摩托罗拉大厦”易主改名“丰树大厦”;3年之后的2011年,“丰树大厦”又易主改名“海航实业大厦”;又一个3年之后的2014年,中信信托通过发行房地产股权投资基金全资收购海航实业大厦项目;再3年之后的2017年,项目标的在上海证券交易所挂牌ABS,中信信托实现退出。

 

简单改造,持有3年就卖,不依仗运营提高租金,而是依靠资产增值或者快进快出实现较为固定的收益回报,这是一段时间以来金融资本投资商改办项目的主要思维。

 

老马觉得,金融资本涌入之下,商改办项目已经很难入手。

金融资本需产业思维,

持续提升租金回报才是正解

为啥号称资源配置效率更高的金融资本,却被老马看成了存量地产市场健康发展的“祸害”?

 

其一,金融背景的资本驱动型的地产基金,缺乏产业思维,盲目抬杠抢项目,造成市场资产价格普遍虚高,超出正常的投资逻辑,运营收益无法覆盖成本。

 

其二,监管层下手越来越重,房地产领域受到较大融资约束,通道业务被整治,预计一大部分金融资本会从房地产增量转到存量市场,金融资本涌入之下,存量项目更难入手。

 

其三,存量资产的投融管退链条,不仅收购端要保障发现有价值潜力的资产,运营端还要有好的租金收益的提升,否则未来退的时候就会面临很大的资金压力。而金融资本既缺乏专业投资人才,也缺乏运营经验。

 

多位参加智信资产管理研究院“存量地产投融资机会新年座谈会”的嘉宾认为,2018年存量优质资产依然僧多粥少,金融资本介入存量市场必须明白存量市场赚钱的逻辑本质——持续提升租金回报。

2018年游戏升级,

不仅要运营,还要运营出特色

除了商改办之外,长租公寓、共享办公、产业园区改造升级项目,都是当下关注热点。老马说,他2018年的关注重点就是产业地产。比如北京,未来大的产业方向是文化和科技,如何与产业园区的改造升级相结合,他要加紧研究。

 

但产业园改造被公认为是存量地产最难投资的一个细分领域,重资产,流动性差,投资回报周期长。金融资本需要与产业方进行深度合作,懂产业,才能真正懂资产,才能懂投资逻辑、运营逻辑和退出逻辑。

 

据系,目前已有部分信托公司与开发商展开合作。一是建设期,开发商把不动产打造成一个金融产品,通过部分份额转让给信托或私募基金,实现小范围流动;二是形成一定租约(70%)之后,再通过资产证券化实现退出。

 

值得一提的是,存量地产投资除了要通过运营持续提升租金水平外,通过对资源的重新配置来提高存量资产的溢价空间,也是当前业界非常关注的一个话题。比如中关村创业大街就是一个典型案例。

 

因为租金虽有天花板,但内容变现的想象空间无限。

 

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