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2018-08-27 11:08

天价自持租赁房惹争议,万科这笔账应该怎么算?

不让散售卖,资本市场退出目前看也较难,资产长期趴在账上虽然资产规模会增加,融资后负债也会增加,而且还会影响利润。但从长期退出的角度看,资产绝对是增值的。万科这块自持地租赁住房项目的投资账到底该怎么算? 
作者|智信资产管理研究院 兰亚红
来源|资管云

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近几天,房地产热点事件一波接一波,很多业内朋友调侃2018年必定是地产新闻的大年。多个事件中,和“房住不炒”大政挂钩的万科自持地租赁房事件,现在看发酵的时间最长。

“90平米精装小三居,租金一次付清10年180万起”,被网友调侃为万科式“打劫”。有人喊万科定的租金太高了,有人算即便定这么高的租金万科还是赔。

那么万科这块自持租赁用地是不是真的拿错了?拿下这块百分百自持地的万科是不是真亏了?别急,小编带着你一起来算算。

拿了什么地?

2016年9月底,北京挂出海淀永丰等4宗地,4块地均设定合理土地上限价格。竞拍规则之一是达到土地上限价格后,转为竞报企业自持面积比例。竞拍结果让北京规土委也十分惊讶,4宗地中有3宗自持面积全部竞报至100%,而转入投报高标准商品住宅建设方案,一点可售的限价商品住房面积也没给政府/市场留。2016年12月,投报结果显示,万科中标海淀018地块,万科+住总中标海淀019地块,中铁建中标大兴021地块。自持年限为70年,018、019地块楼面价3.6万元/平米。018、019两块地总建筑面积约30万㎡,目前万科首批租赁房源入市,命名翡翠书院。

盖了什么房?

据万科方面介绍,翡翠书院项目的综合容积率仅为1.78,除了最北面的一栋15层高楼,其余楼栋为3至8层。户型主要分为两类:一类是90平方米三居室,占比70%(按照“70/90政策”要求),另一类是180平米以上的复式四居室(两层+阁楼)。所有房源均按照绿建3星标准建造,叠墅精装修标准交房,配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

租金怎么收?

90平方米三居室,月租金1.5万至1.8万; 180平米以上复式四居室,月租金3万至4万。如果承租10年,则一次性签订10年的租期合同,租金一次付清,10年间租金不变。如租一套90㎡三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金为180万;如果租一套180㎡的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金为360万。目前是预租,首批房源1000多套,2020年交付。租户需要先交一笔象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。

打算租给谁?

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地,距离中关村13公里、西二旗8公里。临近中关村科技园区,目标客群为“中关村科技精英”。据万科调研数据,目前中关村科技园区的科技从业者约有85万人,其中有43.5%具有海外教育背景。据链家APP信息,位置相对距离较近五矿万科如园,一套287平米房源,月租金为28000元;融创西山壹号院项目200平米左右的房源,月租金在24000元至32000元不等。也就是说,以附近的豪宅出租价作对比,万科翡翠书院给出的两年后租金报价并不贵。且面向的是企业精英(注意啦,目标客群不是普通大众,不能拿附近的长租公寓对比),租金还可以抵税。

是不是亏了?

北京万科相关负责人接受21世纪经济报道记者采访时表示,目前定的租金水平是按照成本反推出来的。两块地的总价为109亿,加上建安成本、人力成本、资金成本、70年的持有成本,约50亿,项目的总投入在160亿左右。理想条件下,按照满租计算,NOI(净运营收益)回报率不到3%,“基本不盈利”。

几个关键疑问

1、户型做的辣么大,万科到底想不想租?
有业内人士质疑,翡翠书院户型面积这么大,租金这么高,目标客群科技精英愿不愿意租也不一定,极有可能导致项目大范围空置。如果万科想出租,就不会把翡翠书院的户型面积定的这么大。有可能万科就是不想出租,堵若干年后政策宽松变相卖,三居、四居高品质住房在北京是抢手货。但也有业内人士表示,出于投资回报考虑,万科必须得把户型设计的这么大,才能租出好价钱。即便是这样,不到3%的投资回报率还是亏。
2、未来能不能通过发行类REITs实现退出?
据媒体报道,翡翠书院项目公司为北京万永房地产开发有限公司,控股股东为北京捷盛商业,而捷盛商业的控股股东为中城乾元基金(占99%,北京万科1%)。据万科去年5月公告,中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过人民币53.85亿元,主要用于投资北京的地产项目。其中,北京万科认缴出资金额不超过人民币11.95亿元,上海中城和上海信托合计认缴出资不超过人民币41.87亿元,其他合伙人认缴出资金额分别为人民币100万元。分析人士指出,万科以引入基金的方式来推动翡翠书院项目开发,而基金有可能以类REITs的方式实现退出。现在的问题是,不论是这只基金,还是万科翡翠书院项目,未来通过类REITs实现退出有没有可能?

专业人士分析:

首先,如果万科翡翠书院10年租金一次性预收,是没法发类REITs的,因为发类REITs的前提是资产未来有源源不断的稳定的现金流收益;

其次,如果正常分期收租金,就得看租售比。

按照长租公寓投资回报率的计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12÷公寓总价,假设物业管理费忽略不计,翡翠书院房子销售价参考周边项目价按10万元/平米计算,一套90平米的房子月租金按1.5万元算,投资回报率=(1.5万-0)×12÷(10万×90)=2%。

投资回报率这么低,且资产70年不能销售,如果发类REITs产品,需要万科对资产进行大幅度折价或者长期贴息,才有可能有投资人买单。

所以,目前看,北京万科翡翠书院项目,在运营几年后,通过发REITs实现退出也不太可行。

不让散售卖,资本市场退出目前看也较难,资产长期趴在账上,虽然资产规模会增加,但融资后负债也会增加,而且还会影响利润。但从长期退出角度看,万科翡翠书院项目资产肯定是增值的。

万科这块自持地租赁住房项目的投资账到底该怎么算?不同投资运营模式的长租公寓,他们的账本又是怎么算的?

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