作者|智信研究公司副总经理 于永峰
来源|智信研究公司《资管高层决策参考》
2015年，全国房地产投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，创房改以来新低。同时，区域发展不均衡、三四线城市整体销售低迷、结构性库存高企、开发商两级分化等问题突出。中国房地产业整体告别十年黄金时代，粗放式野蛮生长阶段已逝，注重品牌、品质、个性化需求的新时代到来。
我们近期走访了部分有代表性的信托公司，其中大部分公司的高管对2016年房地产信托业务持谨慎态度。作为信托公司传统创收大户的房地产信托业务到底要不要做，该如何做？
我们认为还是要做，理由如下：一、“去库存”写入中央经济工作会议意味着国家层面对房地产行业的呵护，也体现了房地产业在国民经济中的重要地位，伴随着货币政策的宽松，行业仍然蕴含结构性机会。二、习惯了顺周期经营的信托公司如果能转变思维定式，“逆周期”操作往往能够获得更好的投资机会。三、不少信托公司在房地产领域经验、人才积淀可观，不能轻易自废武功。四、作为大类资产配置的最重要标的之一，房地产市场永远存在机会，任何致力于在全资产配置领域有所建树的资产管理公司都不能忽视房地产，而只有历经大周期考验的资产管理公司才能在市场竞争中最终脱颖而出。
那么，如何做？首先，要摒弃暴利思维，量力而行。其次，具体操作上，要谋定而后动，有的放矢，规则先行。根据公司过往的业务拓展经验、团队建设情况、项目管理能力和风险化解能力，以“人品、产品、抵押品”三品为核心，重点关注流动性风险，在充分考量交易对手、区域、业态、抵押率、流动性风险、交易结构设计、投后管理、退出预案、风险处置预案等维度的基础上，制定切实可行的业务指引，指导具体业务开展。第三，在冬天苦练本领，为春天积蓄力量。公司应自上而下，加强国内外宏观经济、房地产行业发展规律研究，同时加强局部市场和市场主体研究，从总体上提升公司对行业发展趋势的研判能力和对具体业务的把控能力，锻造真正具有国际化视野和实操经验的专业化房地产团队。
具体操作策略又分“傍大款”和“小确幸”。所谓”傍大款“是指与大开发商、银行保险等大资金结盟合作，找准定位，利用自身拥有项目源或者在整体交易结构中的制度性优势，获取低风险业务机会。所谓“小确幸”顾名思义，找到最确定的、可掌控的业务机会，实现业务突破。
具体业务方向有以下几个：
一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。
二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。
三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。
四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。
五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。
