现在大家大多盯着CLO，但看看目前银行经营性物业抵押贷款的诸多限制和资金需求方的心声，就能理解国内CMBS市场的前景！随着只看杠杆率和IRR的房地产私募基金和REITs的成长，伴生的CMBS市场前景广阔！
作者：慢牛资本创始合伙人 姜首诚
来源：智信研究公司《资管高层决策参考》
资产证券化将是国内金融领域里的下一波大机会，但不靠关系，只看专业和眼光。
第一，不要以承销的眼光去看这个市场（无论公募还是私募），而是要带着投资的眼光去做。证券化的套利不可忽视，实质除了融资，就是结构化投资，这和传统债券二级市场交易模式不同，对信用风险以及结构化风险的关注大于对市场风险的关注。
第二，要降国内的融资利率，仅靠降低名义利率是不够的。如果资产证券化市场能够被真正撑起，那么各类信贷和债券市场将被更通畅地打通，除了盘活存量资产，债券市场的定价也会被逐渐传导到各种类别的贷款市场，贷款定价将受到更具流动性的债券市场定价影响。这样一来，市场融资利率不降也难。
第三，国内现在债券市场和理财市场的收益率先于信贷和非标资产的收益率下降，先于市场而动的人可能在起先获得最好的资产质量和最大的套利空间。
第四，证券化真正起来之后，银行牌照的价值会进一步贬损，因为传统的存款吸纳杠杆可以在某种程度上被证券化工具所替代，银行的价值对于证券化而言就是信贷牌照（以及为证券化投资基金提供可能的杠杆融资）。信贷人员越来越可能为证券化平台而打工，盈利方式也会更丰富和多样。
第五，证券化和衍生品的结合，这里面机会多多，就是玩专业，核心是控制风险并获得超额利润。一言以蔽之，结构化和信用考量奠定了证券化产品和衍生工具对接的基础。
如果真要发展资产证券化市场，那么除了培育承销商和发行人的专业素养，另外也很重要的是在市场建立的一开始就培养一批专业的证券化和结构化投资机构。这批人要能看懂交易文件，理解资产池和交易结构，了解不同资产类别的评级方法，并掌握现金流模型技术。
现在很多声音把REITs这种权益类投资产品（这种权益就是股权）看作是资产证券化，其实那就和把股票看成”广义资产证券化”一样荒谬。国外真正的资产证券化大类除了个人房贷RMBS外，就属商业房产抵押贷款CMBS了，这个体量大到没得说。但这块内容几乎没听到国内专业市场上有人在谈论，大家大多盯着信贷资产证券化（CLO）。看看目前银行经营性物业抵押贷款的诸多限制和资金需求方的心声，就能理解国内CMBS市场的前景！随着只看杠杆率和IRR的房地产私募基金和REITs的成长，伴生的CMBS市场前景广阔！
