困境地产项目收购、处置及地产不良投资尽调、估值、税筹案例解析
课程概要:

2020年,房地产困境资产供给趋势不断增大,投资机会值得关注。银保监会数据显示,商业银行不良贷款余额2019年第三季度达到2.37万亿元,其中房地产不良资产尤其受到投资者的青睐。


根据人民法院公告网的数据,截至2019年12月31日,房地产企业破产总数为526家,全国平均每天约有1.5家房企倒下。宏观经济下行叠加金融严监管的大趋势下,房企面临债务压顶,融资收紧,困境项目不断增多的局面。大湾区内热度颇高的旧改项目也面临存量资金到期难续的问题。


不同于其他类型不良资产,房地产类不良因为有抵押物在手,通过合理的处置运营,收益可期。这也成为AMC、私募基金、大型开发商和不良资产投资机构共同的关注重点。另一方面,作为信托传统的主要业务版块,房地产信托业务受市场大环境影响,出险的项目数量日益上升,如何在尽量不损失本金的情况下进行合规合理处置,成为亟待解决的问题。


不良地产投资及处置市场竞争日趋激烈,如何抽丝剥茧、最大限度的挖掘困境地产的价值,提高资产盘活及处置能力显得至关重要。


鉴于此,智信诚邀您出席将于2月15日-16日(周六、日)深圳举办的主题为“困境地产项目收购、处置及地产不良投资尽调、估值、税筹案例解析”的资管业务研修班。我们为大家邀请到四位行业资深人士,分别从信托、开发商、私募基金及AMC等不同视角解读困境地产盘活、投资及处置的业务全流程。

课程信息:
时       间: 2020年02月15日 ~ 16日 (周六 ~ 周日) 上午9:00~12:00,下午13:30~16:30
地       点: 深圳
费       用: 5000.00元/人(尊享两个全天课程+课件+两天午餐; 团购价4800元/人(3人以上成团)
报名截止: 2020月02月14日 18:00:00
讲师介绍:

曹邵鸣  深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁    

前海润禾执行总裁,深圳城市更新协会专家顾问。先后毕业于武汉大学和浙江大学,金融法硕士,曾任华润信托结构金融部总经理,在华润信托拥有超过10年的工作经验,发起设立多支房地产信托基金,累计主动管理资产规模数百亿元;在房地产项目风险化解方面有丰富经验;出版专著《中国房地产基金操作指南》(中信出版集团2018年版)。


l    祝化冰  某头部地产公司深圳区域执行总裁 

中山大学岭南学院经济学硕士,13年地产及新产业投融资经验。曾历任碧桂园集团深圳区域执行总裁、负责地产投拓及金融资产投资业务;奥宸地产集团执行副总裁、负责地产及新产业投融资业务;百仕达控股投资总监、负责地产及新产业投融资业务。在地产投融资、新产业投融资、金融工具创新应用等方面具有丰富的资源、实战及项目成功经验。


l    李朝阳  信诚国投(北京)资产管理有限公司高级合伙人

    曾服务于三家上市公司,2009年临危受命进入雅士利(01230)先后负责营销、对外投资业务中心。任期间完成与ANZ、Carlyle合作,完成企业境外上市及数个海外并购项目,后转为家族财富办公室合伙人,专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理,长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行,黑石,高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务,累计投资规模10亿美金。


l    A老师 某四大AMC深圳分公司资产部负责人

    曾任职于东亚银行,2010年加入某四大AMC深圳区域分公司,主要负责中小企业融投资、城镇化金融业务、不良资产收购、投资投行业务等。具有十年以上地产金融及不良资产收购、处置从业经验,对不良资产处置行业有独到且深入的研究。

课程提纲:

【第一讲】


主题:从风险化解的角度解析房地产基金的经典案例

讲师:曹邵鸣  深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁


一、房地产基金风险化解基本观点

二、案例解析一:通过融资替换实现风险化解

1、背景介绍

2、主要交易结构

3、增信保障措施

(1)保证担保

(2)股权质押

(3)土地抵押

(4)公司治理管控

(5)账户与资金监管

(6)提前到账机制等

4、项目风险的化解

(1)出险前的风险判断

(2)出险后的应急措施

(3)风险化解的具体举措

(4)风险化解中投资者的反应及沟通

三、案例解析二:通过自筹资金实现风险化解

1、背景介绍

2、主要交易结构

3、关于项目承做流程的反思

4、项目出险及风险的化解

(1)风险预警

(2)出险原因分析

(3)出险后信托公司与代销银行的博弈

(4)档案审核,查漏补缺

(5)确立风险化解方案及还款计划

(6)执行还款计划

四、案例解析三:通过司法诉讼实现风险化解

1、交易背景

2、交易方案

3、出险过程

4、出险原因

5、危机应对



【第二讲】


主题:开发商视角下困境地产项目的盘活机会

讲师:祝化冰  某头部地产公司深圳区域执行总裁


一、房企积极把握困境资产机会要点

二、房企如何参与地产困境资产

1、参与方式及渠道

(1)收并购、债务重组、债转股或者拍卖获得资产

(2)渠道:小开发商、信托、银行、AMC等

2、投资标的选择标准

3、尽调及风控管理

(1)投前尽调

(2)投中及投后风控管理

4.困境资产盘活与提升

(1)改良:调整租客、提升运营租金

(2)改变经营业态:酒店改成养老公寓、酒店改写字楼

(3)重建或部分重建,销售回款

三、参与困境资产的合作模式及操作要点(含案例)

1、参与困境资产困惑及心得体会

2、与金融机构合作模式

3、与不良资产处置机构合作模式

4、与困境企业合作模式

5、与服务机构合作模式



【第三讲】


主题:金融不良资产(房地产类债权)的估值及税筹优化

讲师:李朝阳  信诚国投(北京)资产管理有限公司高级合伙人


一、估值评估的重要性

1、 金融不良资产(NPL)评估概述

(1)估值的重要性

(2)估值逻辑与估值视角

(3)估值时点

(4)评估方式

(5)评估难点

(6)内部估值与外部估值

2、 建立一个属于自己的投前决策系统

(1)处置方式与评估的关系

(2)新环境下服务处置团队黄金组合

(3)瑕疵风险与价值视角

(4)投前决策与投后管理以及处置定价的关键要素

二、影响估值的重要指标

1、 影响估值的三大指标及对应方法

(1)资产:产品因素/政策因素/人的因素

(2)司法:司法现状/司法难点/社会影响

(3)金融:财务审计/或有负债/税务筹划/交易结构

2、 估值与报价技巧(实操案例解读)

3、 可视化的销售工具

三、案例——标准化债权的估值

1、 几个处置方案

2、 各项指标的影响参数与估值模型

3、 指标测评

4、 处置分析:处置方案/处置周期/购买策略

5、 专业拆分司法进度

6、 抵押物估值——市场比较法及收益还原法

7、 债权投资估算

四、房地产不良资产处置、重组的税务筹划

1、 房地产不良资产处置涉及的税种及税收优惠政策解读

2、 四大AMC的优惠政策

3、 不良资产实务具体实操——不同资产税费种类

(1)债权资产转让

(2)实物资产转让

(3)法拍资产

4、 不良资产税务具体实操

(1)以物抵债是不是占了大便宜?

(2)SPV公司的运用:省税案例

5、 金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析

(1)交易结构设计差异

(2)税务筹划差异

(3)税务尽调的重要性

6、 不同交易模式下的税务解析和税务筹划

(1)资产转让

(2)股权转让

(3)增资后股权转让

(4)同一控制下资产划转至目标公司后转让股权

(5)不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项

(6)企业分立后转让股权

(7)分立及股权转让须缴纳的税项

7、 不良资产税务具体实操——税务筹划的思路

(1)房地产行业税收筹划针对重点——土增税

四大要素:增加成本、减少收入、交易结构、优惠返还

(2)房地产行业税收筹划针对重点——所得税

两大要素:交易结构、股权嵌套

五、税务筹划实操案例分享

案例1—困境地产企业重组再开发

案例2—不良资产处置基金(定制化远期收购)

案例3—上市公司的资产收购

案例4—破产重整(联合开发和续建包销)

六、答疑与交流



【第四讲】


主题:AMC参与困境地产项目的交易结构设计、处置及合作模式

讲师:A老师  某四大AMC深圳分公司资产部负责人


一、房地产困境资产的现状分析

1、房地产困境资产类型及形成原因

2、目前困境地产的规模及变动趋势

二、AMC视角下不良资产分类及价值判断                              

(一)不同资产类型

1、银行类金融不良资产

2、非银行金融不良资产

3、非金融不良资产

4、非债权类资产

(二)资产价值判断

不同种类涉房不良资产的价值体现(土地类别,物业类别)

三、不良资产的处置方式及风险点

1、追索清收

2、二次转让

3、债务重组

4、破产重组

5、破产清算

6、市场化债转股

四、与机构的合作

1、以往的合作方式(与银行、信托、基金、开发商等)

2、政策的变化与导向

3、新模式的尝试

五、案例分享与问答

注意事项:

标准价5000元(尊享两个全天课程+课件+两天午餐),团购价4800元(3 人以上成团)。

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