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2016-04-08 05:04

开往春天的商业地产:运营增值与金融创新的深度融合 |智信资管沙龙20期纪要

在上海、深圳接连出台严厉的房地产调控政策的背景下,商业地产的机遇受到更多关注,尤其是存量物业的改造升级吸引了众多私募基金、产业方以及金融机构的目光。然而商业地产运营周期较长,如何判断存量物业的改造升级潜力,并将潜力转化为商业价值?如何解决商业地产投资周期长、现金流不确定性较大等难点?金融机构要介入商业地产的存量和增量市场又分别应注意什么?

 

基于这些问题,智信资产管理研究院于3月26日在上海举办了主题为“去库存时代,商业地产的新机遇”的资管沙龙第20期活动。智信邀请到来自产业方和私募基金的资深人士,以及渴望进入这个市场掘金的金融机构代表,就有关问题展开了深度交流。含听众席在内,全场与会嘉宾近50人。

 

图:智信资管沙龙活动现场

作为国内第一支也是目前规模最大的商业地产私募基金,高和资本投资管理部副总裁张尉表示,一线城市核心区域的商业地产已经进入存量时代,投资的关键在于运营增值和金融创新能力。面对目前商业地产投资领域面临的出口单一、资产价格高、进入门槛高、第三方专业轻资产运营公司缺乏等几大难题,他认为投资机构首要的是控制安全边际,其次在收购项目时 “永远记得你能否‘增值’”;此外可采取类持有模式来解决定价和现金流的困境,同时他们也关注证券化的方向以及房地产上下游轻资产公司的投资机会。

图:高和资本投资管理部副总裁张尉主题分享

上实发展旗下的上海上投商业资产管理有限公司董事总经理沈巍作为第二位主要分享嘉宾,指出商业地产的定位对于价值提升极其关键,而商业地产对于开发商的要求除了专业之外,对于团队稳定性特别是与时俱进的能力也有很高的要求。他指出,资金要进入商业地产,首先需要符合商业的健康规律,即资金进入的规模、退出的周期,是应该与产品息息相关的,而不是给了钱就一定要在某个时间退的简单逻辑。此外,管理方与资本方不能再各行其是,而应当在整个链条上进行融合,这对整个产品的成功起到关键作用。

图:上海上投商业资产管理有限公司董事总经理沈巍主题分享

作为产业方的代表之一,上海红星美凯龙企业发展有限公司财务管理中心融资副总监李俊杰对商业地产项目的选址准入、招商、运营、营销、建设施工、财务税务的策划和测算等进行了非常务实的讲解。

图:上海红星美凯龙企业发展有限公司融资副总监李俊杰主题分享

 

他对商业地产财务结构安排中的各类融资方式进行了逐一讲解,并指出目前国内资产证券化在商业地产方面类似于“残疾人”,因为真正成熟、强势的商业地产运营方为了要经营得好,租约不可能签很长时间,而这与资产证券化需要锁定租金形成冲突。除了传统的开发贷和经营性物业贷以外,他认为商业地产方理想的金融合作伙伴有两类,或者募集能力非常强、能够跟产业方一起主动管理和循环滚动,或者是长期单一的资金,以入股再配资的方式合作,一方面可以分享到利息收益,另外一方面分享到成长收益,最后实现深耕细作持有增值。

三位引导嘉宾的发言引发了大家的热烈讨论。对于项目研判,上海信韬商业投资管理有限公司董事暨发展部总监陈曦认为,必须从大势、区位和指标三个维度来看。而有来自信托公司的嘉宾则表示,对于核心型、增值型和机会型这三类商业地产投资模式,由于核心型的期限太长(10年以上),信托资金期限不能匹配,因此更多关注机会型或增资型的机会,且主要关注一线城市核心地段的机会。同时,也有来自基金子公司的嘉宾表示,他们已参股设立了商业地产运营公司,正在采取写字楼装修改造、价值提升的轻资产运营模式来寻找机会。

图:圆桌嘉宾讨论环节

房地产信托投资基金(REITs)是现场嘉宾关注的另外一个重点,来自法律界的资深人士对境内物业要去境外发REITs存在哪些问题进行了详细阐述。此外,有嘉宾提出商业地产不仅要看到一二线的机会,三四线城市由于业态类型单一,品质较低,并没有形成很强的社区黏性,如果从此入手提升价值,会有很大的市场空间,给在场嘉宾提供了一个更加全面的视角。

 

图:茶歇交流环节

 

面对商业地产这样一个融合了地产、商业与金融的综合性产业,如何通过金融手段帮助解决商业地产的问题,以及如何通过商业管理能力让资本价值最大化,现场嘉宾分享了许多真知灼见。会后许多嘉宾表示眼界大开,不虚此行。智信资产管理研究院未来将与各方机构共同努力,持续关注商业地产的发展动向。

文/智信资产管理研究院研究员 刘尚荣

 

鸣谢:部分沙龙参会机构

 

兴业银行股份有限公司

哈尔滨银行股份有限公司

中国对外贸易信托有限公司

中融国际信托有限公司

上海国际信托有限公司

四川信托有限公司

中信信诚资产管理有限公司

上海上投商业资产管理有限公司

上海房地产经营(集团)有限公司

上海丰树管理有限公司

高和资本

上海红星美凯龙企业发展有限公司

上海中城联盟投资管理股份有限公司

上海信韬商业投资管理有限公司

绿地金融控股集团

朗诗集团

……

(以上排名不分先后,只涵盖部分参会嘉宾)

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