2016-11-03 11:11

10万亿投资机会的停车产业,你该怎么投?

很难想象,会有这么一个产业,“保安及保安的一脚”竟会有如此深刻的影响。

智信资产管理研究院获悉的一个鲜活案例是,某小区往年前两个月的停车费收入是9万元,在安装了线上管理软件后,今年前两个月收费大涨至197万元。这个行业,被停车管理人员的“跑冒滴漏“压缩了利润。

然而“保安的一脚”或许会导致线上管理设备无法正常运行。但如果将来通过运程控制可以将一个停车场工作人员由30人降至3人甚至无人值守,不仅解决了设备难以维护的问题,而且按照每人每年8万元的人力成本,可以节省240万元的费用。

通过运营管理,存量资产的价值挖掘已有案例。而增量方面,阳光海天停车产业集团的创始人、CEO预估中国有5000万个停车泊位缺口并在动态扩大,按照每个10万元的车位价格,就是10万亿的投资机会。

毋庸置疑,停车资产是价值洼地,但已试水投资的金融机构也并非没有苦恼。这是一个“人格分裂”的市场–停车场的产权和经营权分离。停车场收费备案证是办给运营公司的,即便拥有产权,其经营权也是属于物业公司。而物业管理公司是酬金制,停车场收入与其无关。即如果将停车场从产权所有方中长期租赁下来,或将面临物业公司不关心停车场收入,反而向租赁方索要物业管理费的情况。

当然,未来更大的想象空间在停车场产权交易的放开。但目前各地政策不一,例如上海不支持停车场单独过户,而北京、天津、成都则可以。因此目前市面上最常见的运作模式还是以承包式的长期租赁为主。

对金融机构来说,拥有长期、稳定现金流的存量停车资产是一块肥肉,但定价难、资产分散、产权复杂且交易过户难等问题着实让大家无从下口。

然而,恰恰是问题丛生,才使得现在是低点布局的机会。一个极端案例是,在某一线半城市,一个车位产权过户报价3万元,也居然会被开发商接受。

机会与风险交织,考验的是你的胆量和技能。

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图1、活动现场

10月29日,为深入了解停车产业,挖掘停车资产投资机会,智信邀请阳光海天停车产业集团创始人、CEO闫亮先生、长安国际信托股份有限公司投资银行部总经理兼长安停车投资管理(上海)有限公司董事长高春亮先生及长安停车执行总裁雷鹏先生分别从产业方及金融机构的角度为大家描绘了停车产业投资蓝图及策略。

 

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图2、阳光海天停车产业集团创始人、CEO闫亮主题分享

深耕停车行业十年的闫亮用数据展示了停车产业投资的厚度。在增量方面,除了10万亿投资机会,还有在目前中国不少城市停车位缺口达到80%左右且停车收费价格放开的情况下,停车收费价格跳跃性增长的可能性。以二线城市为例,在未来不到三年的时间里,收费价格从3元-5年/小时涨到5元-10元/小时属正常情况。

另外,通过商业平台运开发挖掘非停车费收入。例如汽车服务、仓储服务、二手车交易、电动汽车分时租赁、宠物寄存等。基于每辆车后期服务需求大概在8000元-10000元/年,阳光海天创建子公司“e车生活”(洗车-汽车美容-维修保养-保险),该公司目前已经实现几千万销售收入。

存量方面,阳光海天调研数据显示,目前可市场化运营,可做资产交易的大概有1500万-2000万个车位。按照车位的价格10万-20万/个,对应的是近2万亿规模的资产。通过“线上管理“、“智能停车”可以降低成本、提高收入:“云端计费”可以防止跑冒滴漏的现象;远程控可以实现无人值守,极大降低人力成本;靠“分时定价”、“超售”、“车位分享”提升收入的空间也不容小觑。

在具体投资标的方面,闫亮认为医院、机场、火车站、高铁站等交通枢纽(民营企业拿起来并不容易)、路侧资源(可与平台公司合作)、写字楼和商场(需积沙成丘)是比较优质的停车资产来源,新建停车场也有望在政策推动下催生出“停车地产”的新机会。而在资产甄别过程中还需要通过ECA调研、车流调研、增收调研等尽调方法进行多角度的评估。

值得一提的是,在资产甄别、定价时,线上停车管理软件的运用改变了以往花费大量人工分时数车、测停留时间的模式。通过线上监测,很容易获得车流量、停留车间及交费数据作为定价依据。

对于备受关注的“PPP”模式,闫亮认为民营企业融资成本高,而PPP的回报率不高,民营企业需15年–20年才能收回成本。因此,目前阳光海天主要为大型央企做咨询。

 

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图3、长安国际信托股份有限公司投资银行部总经理高春亮主题分享

在活动下半场,高春亮用长安信托与香港专业的停车场投资管理公司梧桐资本的合作模式,阐述了他思考的金融机构如何找到长期获取资产的方式。

2014年,长安信托与梧桐资本双方组建长安停车,寻求转型中的长安信托缺乏对停车资产的筛选和获取能力,而梧桐资本这一资产管理团队获取金融资源能力有限,双方结合靠合伙制绑定利益,双方都出资金的情况下可规避资金滥用风险和保证项目质量。同时制定激励方式:一是拥有股权的同时拥有期权,并设定5个行权条件,二是给经营权权限。长安停车募集的基金长安信托也可以参与。

目前长安停车采取的是重资产的业务模式,比如长期租赁20年,租金一次性付清,以锁定未来资产价值。

兼具金融机构及产业方背景的雷鹏认为,停车场是最适合分层的投资品:一是有稳定的现金流适合喜欢固定收益的债权投资人,二是次级投资人可以赌未来增值空间。

他还指出,长安停车本质上不是一个投资公司,而是一个资产证券化公司。停车场未来增值的收益属于超额利润。即其停车场投资更像是一个标准化的债权产品,甚至可以用经营性物业贷款的思路来做,投资逻辑是基于租金回报,而非资产增值,未来可通过ABS或者REITS等退出。以运营管理类的为例,目前其对投资收益率的要求是10%。长安停车只收基金管理费和Carry(投资回报),资产增值部分留给LP(投资人)。

基于上述思路,雷鹏表示住宅不符合长安停车的投资逻辑,因为住宅的租金上涨不容易,所以投资逻辑是基于资产增值而非租金回报。

雷鹏认为,不仅是停车场资产,运营管理也是价值洼地。因此长安停车以拿资产的形式占有物业,再经营、退出。但目前运营管理水平较低,绩效考核方式未能在行业内推行,他认为未来企业的价值在于统一个人与公司利益,具体是捆绑项目经理的个人收益与停车场收益。

对资金方而言,停车资产投资周期长,而目前市场上还是以短期资金为主,因此只能靠流动性错配解决问题,那么如何控制流动性风险?高春亮补充,首先,在产品结构设计时,让业主一起承担流动性风险,比如在期限错配期间给业主选择权–享有收费权和经营权增值部分分成的权利。另外,退出并不难,目前中国银行间市场交易商协会在研讨新的ABN管理办法,经营权有望作为财产收益权在银行间市场流转,以目前10%的年化现金收益率来看,将其拿到银行间变现,还是比较容易的。

因为金融机构在前期获取资产时较难征得金融机构资金的信任,所以长安信托先以私募的方式,以较高的价格获取市场上的资金,拿到资产并有稳定的现金流后,金融机构的资金就可以接棒,比如购买其发行的ABS产品。

 

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图4、长安停车投资管理(上海)有限公司执行总裁雷鹏主题分享

接下来的问答环节,三位主讲与现场嘉宾就流动性风险、项目的现金流管控、停车场PPP等热点问题展开了讨论。此外,针对近期火热的智慧停车APP,闫亮将其视为获取停车场资源及数据的入口,而真正的关键在于数据的分析及基于此的运营管理决策;高春亮认为未来城市停车场数据向全社会共享是趋势,因此纯粹的数据提供者是没有优势的,智慧停车企业的核心竞争力在于能为客户提供什么服务。

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图5、互动环节

各方参与者若想在停车产业中有所收获,专业化的运营管理、智能化的信息工具都不必可少。新的投资机遇仍需政策的保驾护航,智信也会持续关注停车产业政策动向,与众多业内机构一起推动行业的健康发展。

 

文/智信资产管理研究院 田小蕾 王谦
鸣谢:部分参会机构

阳光海天停车产业集团
长安国际信托股份有限公司
长安停车投资管理(上海)有限公司
中国邮政储蓄银行股份有限公司
中国民生银行股份有限公司
晋城银行股份有限公司
阳光保险集团股份有限公司
光大永明人寿保险有限公司
平安资产管理有限责任公司
人保资本投资管理有限公司
泰康资产管理有限责任公司
安信证券股份有限公司
中信产业投资基金管理有限公司
北京中首智慧停车管理有限公司
北京汽车集团产业投资有限公司
北京海泊停车服务有限公司
……

(以上排名不分先后,只涵盖部分参会嘉宾)

 

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