相比房地产开发商和一般民营企业投资养老地产，保险行业的资源禀赋决定了其具备将养老产业伴生价值最大化的天然优势。与目前部分机构大力兴建高端异地养老中心的思路相比，”广覆盖、面普及”的社区化养老模式能够将保险的优势与养老的天性结合，并有望成为保险涉足养老的阳光大道。
作者：智信研究公司特约研究员 韩铭珊
来源：智信研究公司《资管高层决策参考》（转载请注明完整的作者和来源，否则将追究侵权责任）
随着我国老龄人口突破2亿人大关，养老产业日渐成为地产商、保险公司，以及养老服务机构的投资热点。然而仅从财务投资角度来看，养老产业本身是个盈利周期漫长的行业，这么多资金趋之若鹜，更多是看中其”伴生价值”。
相比房地产开发商和一般民营企业投资养老地产，保险行业的资源禀赋决定了其具备将养老产业伴生价值最大化的天然优势。与目前部分机构大力兴建高端异地养老中心的思路相比，”广覆盖、面普及”的社区化养老模式能够将保险的优势与养老的天性结合，并有望成为保险涉足养老的阳光大道。
一、对我国养老文化的理解：重居家邻里
养老问题的关键是解决老人”老来难”的问题，所谓”老来难”，一是指物质需要；二是指精神需要；三是指医养需要。随着年龄的增长，三个需求的次序也在不断变化。
目前，我国绝大部分老年人已经实现老有所居，因此养老的基础不是房屋，而是基于房屋的各种养老服务，养老的高阶内涵是使老年人能够老有所养、老有所爱、老有所医、老有所乐，也就是说，谈到养老话题应该更多关注老人的精神需求和医养需要。
这可能也是绝大部分投资商在郊区建设大面积规模化养老社区的逻辑起点–建设一个大型养老社区、把”空心化”的老人集中起来住到一起、集中提供精神娱乐服务和医养服务。
但是中国人根深蒂固的家庭观念，形成了固有的以”家”为单元的社会关系和亲情”链接”，这种链接源于中华民族几千年的传统文化和数十年的时间磨合，不可替代。集中到郊外养老会打破老人固有的社会、生活网络和平衡，反而可能使得老人不舒服。因此，解决中国社会的养老问题，不仅要提供医疗护理、解决老年人日常生活的种种不便，更重要的是满足老人社会交往的需求。
基于这样的考虑，老年人们真正需要的，是一个扎根于社区、根植于街道、位于老人家和亲人身边、基于”家庭”的养老平台，使得老年人离家不离街、离家不离乡，连接老年人的社会交往，满足老年人的情感交流需求，不破坏老年人的社会关系，解决老年人居家养老的”空心化”问题，帮助老年人获得社会认同与存在感。
养老的理想状态是满足老人的全部活动与社交需求，老人们一起吃饭，一起打牌，一起参与感兴趣的课程，一起锻炼身体，按兴趣组织社团。由此带来的效果是老人们逐渐开始熟悉身边的邻居，彼此登门探望，结交新的朋友圈子，原来那些被单元房割裂的社区也会逐渐转化为友善的熟人、邻里社会。
《周礼·地官司徒第二》中说”五家为邻，五邻为里”，这句经典国语浓缩了中华民族世代传承的核心精神–“邻里”。追根溯源，我们应该致力于搭建一个以”邻里”精神为脉，以现代社会人情冷漠现实为着眼点，以重建中国传统邻里守望关照关系为核心的社区价值观。
按照国务院的规划，我国在2020年要建成”以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑”的社会养老体系。这个体系的核心是家庭养老和社区养老。然而目前各类资本普遍集中投资于高端养老地产，在这一补充性的市场中涌入了包括万科、保利、平安、泰康在内的等十余家行业巨头。而中等收入以下老年人的养老保障需求却没有得到足够的重视。
二、养老产业蓝海设想–“广覆盖、面普及”的社区养老模式
由上述养老文化的剖析不难看出，不脱离社区的养老模式才是参与主体更丰富、市场更广阔的”大众模式”，也是未来可能大规模发展与复制的模式。倘若对资源巧妙整合，借助互联网思维的共享逻辑，”广覆盖、面普及”的社区养老模式有望实现老人欢迎、企业盈利的双赢局面。
社区养老模式是指根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设”社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施，提供基于社区的老年人生活服务。从参与主体上看，既有在现有政府主导的一般社区养老模式上的改造升级，也有开发商主导的商业社区搭配老年人活动中心。从收费水平上看，因受众对象是中端收入人群，在考虑政府对养老产业的税收补贴后，社区养老项目定价大多更加亲民。
通过在现有成熟社区投入资金，对基础设施、生活环境及配套服务上进行改造，更好地适应社区的老龄化趋势；或者建立社区养老服务中心，提供配餐、家政、医疗救助、文娱活动组织等服务。这种轻资产的模式可以覆盖更多的人口，便于快速复制扩张规模，同时每一个社区中的服务点都可以演变为其他与老人需求相关的产品服务的销售体验中心，为机构进行交叉销售提供便利。再加上现在互联网思维与技术的广泛应用，将成本控制在最低水平也不再是难题。
以万科为例，目前，北京万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布在北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积达9万平米，可提供近3000张床位。而这只是北京万科第一阶段的规划，未来，其计划每个新项目都有一幢社区养老中心，为业主提供更贴近需求的服务，也更切实地为社会提供养老的服务。
2014年10月23日，”万科·幸福家”养老品牌在北京窦店亮相，万科集团第一个社区养老中心诞生。其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。
与目前火热的高端异地养老社区不同，万科的养老中心幸福汇依托现有成熟的社区群，紧挨着房山区窦店镇人民政府，目标客户为附近社区的老年人口。另外，养老中心100-300张床位的规模，使其可以方便的设立于成熟小区之内，避免形成孤立的”老人城”，利于老人与社会的交流，使老人在悉心照料下有独立的生活居住空间。最后，在养老中心的设计过程中秉承”重功能轻装饰”的理念，不追求豪华繁复的设计，而是保证使用过程中的安全与安心，这与目前候鸟式养老、分时度假强调的”奢华””享受”有着很大差异，其目标客户更加倾向于是那些身体已经不太方便，需要专业人员协助和照料的老人和家庭。
除了商业地产公司的新建养老项目之外，目前还有大量由地方政府主导、民营机构运营的社区养老中心，这些养老场所多设立于市内现有的成熟社区，规模较小，费用也更加低廉，相较于需要老年人搬离原有住所的机构养老，社区托老可以让老人居住在熟悉的生活环境里，相较于纯粹的家庭养老，老人又可以享受更多专业人员的服务。
以北京市寸草春晖养老院为例，作为朝阳区社区养老院的样板工程，寸草春晖是在中国老龄事业发展基金会、北京市朝阳区民政局直接领导下，与北京市朝阳区和平街街道办事处合作成立。作为社区养老院，养老院的选址位于老旧社区群，老龄化程度很高，区内60岁以上老人就有5000多名，80岁以上老人700多名，老龄率超过30%，周围还有9个类似社区，将近半数是空巢老人，这些都为社区养老院模式提供了最佳的条件。
然而投资养老产业的痛点在于其盈利性堪忧。北京市人大代表王百玲曾经表示，若不加大政府后续支持，民营资本参与养老照料中心建设要么不赚钱，要么贵到老人无法承受。
她用右安门街道养老照料中心举例，这家”公办民营”的照料中心总投资800万元，虽然政府资助300万，但企业投资的500万依然成本很高，如果按照普通养老机构的成本核算，完全市场化运作，收费标准是基层老人很难接受的。在寸草春晖，养老院每年仅房租一项就需100万元，房租和员工成本支出占到了养老院每月固定支出的近80%。要实现收支平衡，养老院的入住老人需要达到85人左右，而在目前满员的情况下，养老院也需要6到7年才能收回成本。
显然，在如此微利的情况下，只有形成规模化运营，养老院才能实现可观的盈利。因此如果需要普及养老中心的运营，目前认可较多的模式是通过”公办民营”的形式，即由政府公家把养老机构建好，然后由民营来运营，共同为中低收入老人服务。通过租金补贴或者政府兴建的方式节约民营资本在土地方面的成本，再加上一部分运营补贴，使得养老产业获得足够的盈利性，养老中心的建设和运营获得长期的动力。
三、保险公司做养老的特殊优势–创新财务安排
无论是广覆盖、面普及的大众模式，还是高端养老社区模式，对老年人客户和企业端来说，资金问题都是一大阻碍。很多老年人拿不出或不愿负担高昂的费用，而养老企业大量资金投入后收回成本都是问题。
在这种背景下，保险公司”保险产品捆绑养老服务”的商业模式，就成为保险公司给客户提供的一个未来养老生活安排的选择权，产品的形式既包括养老金、也包括医养服务，即”钱+物”，既满足客户的养老保障需求又是财富管理的手段，这就是寿险公司投资医养产业的独特之处。
保险公司通过养老资产的战略性配置，收购、自建或租赁改造养老社区，同时投资控股养老服务机构或与之形成战略联盟，协同医疗护理、健康管理、候鸟旅游等资源，形成一个内容丰富、形式多样的开放性养老服务综合平台。保险公司通过养老社区租金收益权证券化，在养老社区中灵活绑定实物给付型保单，实现保险产品与养老社区的有机结合，为客户提供集保障、投资、养老于一体的服务型产品，实现保险权益在养老金领取和享受等值养老社区居住权及养老服务之间的互相转换，将保险服务从给付养老金向提供养老服务延伸。
保险公司在长期持有优质物业资产的基础上通过养老公寓租金收益权的证券化对接保单，快速回笼资金，在获取静态财务收益的同时，通过资产驱动和引领负债，撬动长久期、低成本的负债业务增长，提升产品内涵价值，提高产品竞争力，扩大价值保费规模。
基于此，保险公司就实现了投资资产、打造平台、提供服务、开发产品、保单对接、回笼资金的闭环操作，具体流程见下图。
就像泰康做养老，可以喊出10年不赚钱的口号；对于一般的企业很难有这样长期限的、不在意短期回报的大量资金。
相比开发商和其他投资养老产业的企业，保险公司一方面可以通过专业化的投资能力为老年人提供回报更高的资产增值方案，另一方面可以通过保险安排，帮助老年人重新错配现金流的收入和支出。这种错配可以是预售保险，通过在投保人青壮年时期，持续10-20年的投保，将未来的一次性资金需求分散到财富创造能力最强的20年中获得缓释。而对于已经接近退休年龄，需要在近期入住的老年人，保险公司也可以通过”以房养老”的模式将房产未来的现金流折现，解决老年人的入住问题。
以社区养老为例，通过普通居民可承受的保费支出来负担老年后在社区养老场所吃饭、休闲、护理等需求，这样的财务安排将是大众可接受的，也是需要的，而且通过这样的保费换服务的安排，也将改变以往保险在大众心中的形象。
再说”以房养老”，单纯的倒按揭模式在我国很难推进，很大障碍在于老人希望可以将房产遗留给儿女。通过保险的方式，能否实现只是在老人需要养老服务的时候，出借房屋使用权，等到老人百年之后，房子再返还给继承人，解除老人的后顾之忧呢？
事实上，对于未来收入较为稳健，有一定的经济承受能力，有改善老年生活的意愿，只是因为一时流动性不足而无法入住的老年家庭，保险公司可以通过”控制成本+提供流动性支持”的方式帮助客户实现入住。在成本控制方面，保险公司需要降低社区建设的成本，减少不必要的冗余设计，同时通过争取政府补贴支持，加强与现有的社区、医疗机构合作，避免重复建设，从费用上减低一次性支付金额的数量。另一方面，借鉴传统的以房养老思路，保险公司可以以投保人房屋作为抵押物，向投保人提供一定的流动性支持（类似借款），投保人利用这部分资金购买养老保险产品，获得入住资格；同时，保险公司对保险资金进行更加专业化的投资，向投保人进行养老金返还，这部分养老金与投保人的退休金、以及自有住房的出租收入一起，可以用于支付入住养老社区的租金，并分期偿还借款。
与传统的倒按揭不同，更低的入住成本+更加灵活的流动性支持方案可以实现中高收入老年人入住养老机构的需求，保障老人的老年生活质量，一直持续到老人去世，而房屋所有权归还继承人。当然，该模式需要较好的精算基础，要对未来的通货膨胀水平、房屋价值、租金收入有很好的评估，也对保险公司提出了较高的要求。
【延伸】地方政府、地产商、保险公司养老产业投资的逻辑
作者：智信研究公司 沈修远等
随着我国老龄人口突破2亿人大关，养老产业日渐成为地产商、保险公司，以及养老服务机构的投资热点。
本文梳理了地方政府、地产商、保险公司做养老产业投资的逻辑。
一、地方政府养老政策实践：曲折中不断探索
“邻里守望、社区帮扶”，这是多个省市的地方养老政策所期待的愿景。然而，由于政府部门固有的激励与约束机制缺陷，在养老的漫长周期里，仅仅依靠街道、社区工作人员往往难以提供可持续的专业服务。
以北京市为例，早在2008年底北京市即提出了”9064″的养老模式，即到2020年，北京市将有90%的老年人在社会化服务的协助下通过居家养老，6%的老年人通过政府购买社区服务照顾养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。在这其中，合计人口比例超过96%的居家养老与社区养老显然是重中之重。
然而地方政府的养老实践并非一帆风顺，在”9064″模式被正式提出后，北京对于居家养老进行过多方面探索，并于09年开始在全市范围内大规模建设托老所，实践证明，北京社区托老所一路走来并不顺利，因为起步时过于着急铺开规模，由街道管理的托老所往往没有足够的设备和专业人员，使得托老所最初设定的日间照料功能在大部分社区未能正常发挥，而其后天发展也因政策缺失，遇到注册、场地、补贴等诸多问题。《京华时报》2013年的报道中援引北京市民政局相关负责人的话称，北京市近4000家托老所中，有相当一部分是”空壳”托老所，没有实际的服务内容。
2013年10月，北京市民政部门出台了《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》，要求新建居住区要配套建设养老服务设施，列入土地出让合同，与住宅同步规划、同步建设、同步验收。2014年，北京市民政局局长李万钧公开表示，北京将建成80个拥有50至100张床位的养老照料中心，市政府预计投入约2.4亿元，带动直接社会投资约20亿元。截至2014年底，北京全市已建成102家城市养老照料中心。
为了使养老照料中心避免重蹈过去托老所的覆辙，2014年8月，市民政局会同市发改委等9个委办局联合出台《关于进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设工作的通知》，要求北京市所有养老机构和养老照料中心都要具备医疗条件，以往不提供医疗服务或提供的医疗服务不达标的老年公寓、养老院，都需转型；此外，《通知》还大力提倡社会企业参与开发、运营养老中心，支持企事业单位多种途径利用闲置资源建设养老机构或养老照料中心，鼓励社会力量举办家庭化、小型化、连锁化的养老机构，支持有专业规模的养老机构开展连锁经营。
过去的养老产业格局处于割裂的形态，专业养老机构往往只抓床位，不去研究怎么面向社区延伸提供服务，而曾经的社区托老所空有躯壳，缺乏专业的服务人员。如今地方新规的出台，为专业的养老机构深入社区提供了机会，地方政府主导下的社区养老在曲折中不断前行。
二、地产商关注养老：”卖房子”与”做养老”相互强化
在养老产业的众多参与者当中，房地产公司由于长期积累的地产开发经验，当仁不让成为养老住宅建设开发的主力军。概括起来，地产商与养老的结合点主要体现在：”靠卖房子赚钱补亏，靠做养老吸引客户”。
从目标客户来看，近来新建的以地产商为主导的养老地产项目多定位高端、且以面向活跃老人和半自理老人的项目为主。地产商负债成本高、久期短的天然约束使其很难实现全产业链的养老服务，而高端定位有助于吸引高收入，同时带动社区内同品牌商业住宅的销售。
根据公开资料，截止2014年末地产商投资养老总规模超过800亿元，包括万科、保利、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国有超过80家房企进入养老地产，目前房企投资养老地产的主要模式包括：
（1）开发商与养老运营机构合作模式，比如万科与亲和源合作开发北京万科幸福汇养老地产项目；
（2）开发商与健康医疗企业合作，比如中信云南嘉利泽项目；
（3）开发商与地方政府合作项目，比如万科与长春市政府等等。
具体来看，万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目；保利地产有北京和熹会和上海西塘越等试点；远洋地产背靠大股东中国人寿，联手美国Emeritus，打造”椿萱茂”养老品牌，在北京亦庄的老年公寓项目已经开始运营。
养老的核心在于”医护”二字，社区内医院诊所的覆盖情况，专业医疗设备与医护团队的配备情况都将影响养老产业的实际经营效果。基于巨大的老龄化市场潜力很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，但是，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产企业提出了更高的要求。首先，养老住宅需要地产企业加强资源整合能力，特别是在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的领域；其次，由于养老住宅的资金投入较大，而回收期较长，需要地产企业能够获取长期限、低成本的资金以支撑；同时，养老住宅对地产企业的长期项目运营和管理能力也提出了考验。
三、保险公司的养老投资逻辑：战略投资+锁定客户
与地产商类似，现有的保险养老社区的目标客户也是以高收入阶层为主，从养老住宅的产品形式上看，可以分为位于异地的休闲度假式社区和位于本地的专业养老社区两种，分别针对活力老人和失能/半失能老人，两者价格均不菲，即便采用期缴形式，年保费支出也达到动辄几十万。
然而保险公司的养老投资逻辑与地产开发商存在明显的差异，房地产商的养老地产开发更加注重短期销售回款，而保险资金的久期更长，只要能保证一定的入住率，保险公司就可以通过附加的服务费用取得长期管理运营的回报。此外，养老产业与保险业务天然具有一定的协同作用，向上可以衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，向下可以带动下游的老年大学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。
因此对于保险公司来说，养老产业的投资不仅仅是财务投资，更是战略投资。通过”保单+入住确认函”的形式，保险公司可以用一份养老保单将客户至少锁定20年，拉长保险负债端的久期，同时提高客户的黏性，便于保险公司向客户及其家庭成员提供进一步的增值服务，从而实现资产驱动负债，助推保险主业的发展。而对于养老客户来说，通过一份保单、一个产品的财务安排就能锁定20年后的养老风险，使得退休后收入减少的财务风险敞口缩小且可控。这样的安排堪称双赢。
根据公开资料整理，截止2014年末保险公司养老产业投资已超过700亿元，各种项目层出不穷。从盈利模式上看，目前保险企业涉足养老基本都是两种模式：一种是保单嫁接养老地产模式，一种是纯粹的养老地产开发模式。
（1）把虚拟保险产品同实体的养老社区结合起来：绝大部分保险企业都是自己购地、设计、建设并运营管理养老资产，然后通过”保单+入住确认函”确定客户入住权利，并提供”保险年金+养老社区入住权”的服务。
举例来说，保险公司如泰康保险、合众保险在其投入的养老住宅社区项目，结合了保险公司的养老金产品。对于经济承受能力较高的客户，可以采用一次性趸交（一般在人民币100万元以上）、或者分期缴费的形式锁定养老社区的入住名额，投保人同时获得一份养老保险按年返还养老金直至身故，以养老保险金收入来支付养老社区的饮食费用以及护理费用。对于保险公司而言，通过趸交的高额保费可以快速回收固定成本，而未来的人工费用等浮动成本则靠”护理费”等项目来覆盖。此模式能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划。该模式是保险公司所独有的优势，但由于客户的实际养老需求将发生在10-15年以后，周期较长，因此现时的保险定价存在较大的不确定性。
（2）养老地产开发：普遍采取购地建设、并以租代售，用”押金+租金”模式收回投资。实际上是和房地产企业一样的养老地产开发模式，其优势是基于保险资金成本更低和久期更长、以及保险的高端客户资源优势。
背景资料：我国养老政策梳理
按照国务院于2013年下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，我国要在2020年全面建成以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑的养老服务体系。
然而在养老产业规划细则方面，目前国内对于养老住宅没有统一的设施标准、服务标准和收费标准，养老住宅项目与普通地产项目界限模糊。相关配套政策及实施细则缺失，也使得养老地产行业的开发模式和运营模式无法快速成熟起来。近年来中央层面出台了一系列扶持政策，但总体来说，进一步的细化配套政策法规体系尚未建立起来，不同级别、不同区域政府相关政策存在不一致，中国养老产业的监管政策仍不清晰。
