“物流地产的低风险、稳定回报和可流通性使其具有很强的金融属性，达到一定规模的物流地产非常适合作为资本运作的载体。”
“要想做好物流地产，要有合适的钱，要能够拿到地，要能够搞得定客户，要逐渐的建立起更强的运营团队。”
智信研究公司于9月10日在上海举办的“物流地产变局：产业方与资本方共舞”主题的资管咖啡第24期活动上，来自北京建设旗下中国物流仓储（控股）有限公司（下称“中国物流仓储”）的董事兼常务副总经理郑卫华先生和平安不动产工业物流有限公司（下称“平安不动产”）的董事总经理陈沛彬先生在主题演讲中，分别向60与名与会嘉宾阐述了对于物流地产行业的看法。
图1：平安不动产工业物流有限公司董事总经理陈沛彬先生做主题演讲
“物流地产是平安集团的定海神针和救生圈”，在物流和供应链领域拥有18年从业经验的陈沛彬先生在上半场的演讲中如是描述平安集团对物流地产投资的定位。相对于市场上其他物流地产的玩家而言，依靠高利率保单而汇集的35年期限的资金成为平安集团布局物流地产的“杀手锏”。尽管成立才三年，但截止2016年8月底，平安不动产已布局61个物流地产项目，锁定面积724万平方米，总投资额约300亿元。项目已基本形成覆盖全国核心物流节点城市的物流地产网络。
从商业模式的角度出发，陈沛彬将物流地产领域的参与机构分为三类：买家、卖家和用家。包括平安不动产和普洛斯在内的长期持有型投资机构是典型的买家；易商和宇培等物流地产商相对属于卖家，它们一般是建成仓库后出租，等到物业有稳定收益以后再卖掉；而用家则以京东和苏宁等电商为代表，也包括零售商、制造商、快递公司以及第三方物流公司等。
需要注意的是，现在中国的物流地产市场上以长期持有为目的的买家并不多，而卖家角色却在增多。同时，买家和卖家及用家之间的边界正在逐渐模糊，有的机构既是买家又是卖家，而有的用家也正在向买家/卖家过渡，自建物流基地，实现轻重资产之间的转变。
陈沛彬进一步指出，物流地产项目的成功运作包含四大核心要素：钱、地、客户以及运营能力。首先是要有成本较低且期限较长的资金；其次要具备拿到工业物流用地的能力，尤其是一线城市的一手地；再次是要深度绑定客户资源，最大化满足客户的需求；最后是运营能力，当前市场上的运营商面临运营模式同质化的难题，运营端需要有更加丰富的内涵。
图2：茶歇环节
活动下半场，在物流地产投资、开发、运营等方面拥有丰富实战经验的郑卫华先生通过详实的数据，全景展现了国内物流地产市场的现状。一方面，物流地产总规模仍在持续增长，根据仲量联行的预测，现代物流仓储总量将于2017年达到3800万平方米；另一方面，从短期来看，一线城市以及核心二线城市的需求的增长仍较强劲，但部分二三线城市物流地产的空置率已出现不断高企的趋势。
图3：中国物流仓储（控股）有限公司董事兼常务副总经理郑卫华先生做主题演讲
对物流地产来说，资产管理是非常重要的一环。他指出，当前物流地产行业普遍缺乏资产管理的概念，只有为数不多的外资公司有资产管理部门，同时，行业缺乏专业的资产管理系统和人才。对此，郑卫华提出了“全覆盖资产管理”的概念和策略，即是在投资、开发、租赁、物业和退出环节都由资产管理经理来全过程负责。这种模式的优势在于，可以大幅降低项目后期的运维费用，同时可以提高维护的效率。另外，在退出环节，也有助于实现在价值最大化的时点成功退出。
对投资机构而言，随着人民币利率不断下行，在“资产荒”的大背景下，房地产板块仍然要配置，但具备投资价值的住宅地产资源越来越缺乏，而商业地产的回报率在走低，相对而言物流地产是比较理想的投资领域。郑卫华指出，物流地产与金融资本是高度契合的。第一，物流地产是高度标准化的资产，具有良好的流动性；第二，与其他的地产相比，物流地产对各产业的容纳性最强，经过当地政府的批准，可以很低的成本转为其他用途；第三，投资密度低，土地和建设成本都相对较低，整体的投资风险因此较低，而投资回报率比较稳定，风险和回报率组合优于其他房产类型。
图4：嘉宾问答交流环节
在问答环节，听众嘉宾和主讲嘉宾就“2.5产业园”、陆路港新业态、物流地产供需形势、不良资产处置机构与物流地产商的合作机会等方面的话题展开了深入的互动和交流。
物流地产是智信研究公司继商业地产、REITs等主题活动后，从房地产板块中细分出来的前瞻性领域。未来智信将持续关注地产板块的发展，并与产业方和资金方一道，共同寻找更多合作的空间。
文/智信研究公司 纪少锋
鸣谢：部分参会机构
平安不动产工业物流有限公司
中国物流仓储（控股）有限公司
联东投资（集团）有限公司
龙湖地产有限公司
港能绿恩格设备租赁服务（上海）有限公司
上海国际集团资产管理有限公司
尚信资本管理有限公司
亚腾私募基金
平安资产管理有限责任公司
天安财产保险股份有限公司
易方达基金管理有限公司
交通银行股份有限公司
兴业银行股份有限公司
浙商银行股份有限公司
深圳东方藏山资产管理有限公司
中航信托股份有限公司
平安信托有限责任公司
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（注：以上排名不分先后，只涵盖部分出席机构）
