尽管政策面频频示好，但传统金融机构对特色小镇项目依旧是望而生畏，其链条之长、涉及的参与方之多，与面临落地难瓶颈的PPP项目相比，可谓是有过之而无不及。对于金融机构而言，特色小镇项目现阶段存在的最大问题就是盈利模式不清晰，同时整个链条中找不到为项目负责（或兜底）的角色，让金融机构完全找不到“安全感”。
不管是将特色小镇作为政府类项目的变种，还是作为房地产业务的替代品，目前都存在不少难点。不过，与PPP同样作为主旋律的一类投资标的，加上精准扶贫概念的叠加，金融机构有必要拨开迷雾，加大对特色小镇项目的关注度。基于此，智信研究公司于2017年11月12日在北京举办了特色小镇主题交流活动，邀请了各类市场参与主体共同探讨特色小镇的投资及运营之道。
活动现场
国家发改委投资研究所投资体制政策研究所主任 吴亚平 进行主题演讲
从参与方的诉求及动力来看，地方政府主要获得土地增值收入和新增各项税收，而社会资本方的投资回报则包括政府补贴、房地产开发收入、运营收入等。“为激励社会资本方管理创新和商业模式创新，政府补贴/付费的上限应不超过特色小镇新增财政收入的地方留存部分，社会资本方应重点通过商业模式创新获取投资回报”，吴亚平指出。
来自北京锐思维管理咨询有限公司的董事长王玲燕指出，“在PPP模式下，特色小镇是一个涵盖多个基础设施、公共服务及产业运营项目的集群，需要将产业投资与金融资本真正结合，运用特色小镇的投融资逻辑，发挥特色小镇SPV的超强整合能力，实现社会投资人深挖产业链，撬动金融资本，促进特色小镇项目成功实施”。
北京锐思维管理咨询有限公司董事长 王玲燕 进行主题演讲
PPP项目的运营方缺位始终是一大难点。相比一般的PPP，特色小镇的运营更加关键。作为生态功能区产业运营商，来自北方中郡投资（北京）有限公司（简称“中郡运营”）的总经理钱瑞霞在分享中提到，“中郡运营经过两年多的探索，目前进入执行阶段总共有六个特色小镇项目”。 
北方中郡投资(北京)有限公司总经理 钱瑞霞 进行主题演讲
此外，“建设期的内涵应该包括产品设计和工程建设两方面，小镇的导向永远是产品，工程只是附属品。”产品设计方面，运营特色小镇必须针对市场开发产品，特色小镇面向的市场包括政府政策市场、产业投资市场、融资市场、终端消费市场、专业人才市场。工程建设方面，钱瑞霞着重强调工程的内涵应包括特色小镇的营销，销售应列入总投，投入资金、时间、人才等资源对以上五个市场进行精准营销，从而形成小镇开发的生态圈。
从目前的市场实践来看，文旅小镇项目的运营相对成熟，并且旅游业近年来保持了每年20%的自然增长速度，具有非常稳定的现金流。来自中国东方资产管理（国际）控股有限公司（简称“东方国际”）的文旅事业部董事总经理杨朵轶在主题分享中详细阐述了东方国际的目前在文旅板块的战略方向。
中国东方资产管理(国际)控股有限公司文旅事业部董事总经理 杨朵轶 进行主题演讲
另外，杨朵轶特别指出，“特色小镇的目标不是再造一个城镇，而是把消费引导到乡镇来，所以做特色小镇一定要考虑如何把城市的配套嫁接到小镇中来。”另外，在特色小镇的商业模型中，除了对接融资之外，在运营环节要尤其重视情感的关联。
在下半场的圆桌对话环节，来自资金方的嘉宾就各家机构参与特色小镇项目的现状展开深入探讨。整体而言，目前金融机构更多是财务投资者的角色。一方面，金融机构关注参与特色小镇项目的社会资本方（即产业投资人），社会资本方须有相应的实力，尤其是具备运营的能力；另一方面，在刚性兑付的背景下，项目现金流的来源，回流周期，以及现金流的稳定性和充足性也是当前金融机构关注的重点。
从市场环境来看，金融机构目前仍处于依靠规模来获取收益的阶段，在短期内还没有动力沉到项目运营中，同时也没有相应的人才储备。但是从发展的角度看，特色小镇项目或许是金融机构发挥主观能动性，由债权融资往股权投资转变的一个机会。同时，不论是特色小镇领域还是PPP领域，未来一定会诞生一批具有较强增值潜力的做运营的公司，其中蕴藏的PE投资和并购的机会值得金融机构重点关注。
鸣谢单位及机构：
国家发改委投资研究所
锐思维咨询
中郡运营
东方国际
中国PPP基金
中国建设银行
中国工商银行
邮储银行
招商银行
华瀚国际
绿维创景
首创资本
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（以上排序不分先后）
