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大家好，我是智信研究公司的仓库管理员，在马驹桥管了个小仓库，负责年度资管蓝皮书和月刊的分发、转运，偶有闲暇便给公司写写研究文章赚几两酒钱。昨天，仓库的业主突然要涨租金，说不涨租金活不下去了，扯些什么经济不景气、金融去杠杆，地主家也没有余粮啊云云。
说来也巧，我上周六刚借着公司福利蹭了场闭门沙龙，聊的正是物流地产现状、前景与投资机会。便现学现卖，给业主传授了下业内大佬们所讲的物流地产投资逻辑和运营管理经验。嘿，业主听完，当场给免了半年的租。
免租金事小，但这从大佬们那里讨来的经验却不敢专美，遂成此文，以飨诸君。
活动现场
开篇先聊一个很有意思的现象，此次参与沙龙的嘉宾有一大半来自持牌金融机构，包括银行、保险、信托等金主，但交流下来却发现，他们绝大部分都没有投过物流地产。大家都看到了物流地产的火热，也都了解当前物流地产的平均投资回报要高于商业地产，却都不敢投。理由也异口同声：投资周期太长。
部分刚参与进来和已深耕多年的一些机构心里也开始嘀咕：物流地产行业还有没有发展空间？拿地价格越来越高，有的优质资产包的价格一个月内涨了10%、甚至20%！靠讲故事从政府手里拿地也行不通了，说一千道一万都没用，政府只要税啊！
我也听得一头雾水，直到听到驿盟园区孔庆广总的一句话才豁然开朗：做物流地产要去地产化思维。
是啊，裹足不前的金融机构、心生疑窦的参与者，其实都陷入了“地产化思维”的误区。具有多重属性的“物流地产”显然绝不只是“地产”，那快进快出、依赖开发性收入的地产投资逻辑自然也不适用。结合多位参会大佬的分享，我简单总结了“地产化思维”导致的几个误区，也列了些可选的应对策略，供大家拍砖。
世邦魏理仕中国区工业及物流服务部负责人 罗瑾
1、拿地难的误区
难不在“地”，而在“税”
安徽驿盟物流科技有限公司董事长、全经联物流产业委员会主任 孔庆广
2、招商难的误区
做专业运营商，别做“包租婆”
深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官 孔令艺
3、算账难的误区
不能只着眼于土地的账
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最后还是要感谢一下
分享经验、贡献智慧的参与机构
世邦魏理仕
驿盟园区平台
深创投不动产基金管理(深圳)有限公司
平安不动产工业物流有限公司
易商红木集团(ESR)
中航信托股份有限公司
光大安石(北京)资产管理有限公司
九州通医药集团股份有限公司
国家发展和改革委员会综合运输研究所
航港发展有限公司
国寿投资控股有限公司
天津陆路港公路运输发展有限公司
远洋资本有限公司
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（以上排名不分先后）
