未来中国房地产的趋势，一定是运营资产的能力要远远大于过去简单拿地开发的能力。通过互联网金融的方式，将地产公司的资产证券化，或将是解决其融资难、销售难重要途径。而证券化的核心是产生稳定的现金流。基于此，房地产发展的机会在于“存量资产”和“新型业态”。
绿地、万科这类传统房地产开发商已经在主动转型做资产服务商或者资产运营商。同时，未来还有两类新型地产运作模式大有可为：一是做传统的物业管理的机构，比如铂涛金融等酒店类型；二是新型运作地产的模式，比如公寓改造众筹，这种轻资产、重运营的模式不仅仅是做一个公寓或者众创空间，而是把整个产品做互联网社区的重新搭建。
一、公寓改造众筹典型案例：一米好地
“一米好地”是一个专注于“城市新空间”的众筹平台，通过众筹方式改造的空间项目包括：旧房改造、青年公寓、联合办公空间、商业综合体、创意精品店、社区及社交空间、公共空间等。从居住空间的改造到办公空间的改造，下一步则会是商业空间、活动空间等。
- 两种回报方式
一米好地这种新型地产运作模式有两大特点。一是打造未来生活空间，与传统地产运作模式不同的是，传统空间是从租约或产权角度出发，而未来空间则是以活动为中心设计，提高针对性和复用率。二是通过“众筹”的模式，让每个人都能以超低门槛参与众筹空间改造成本，从而获得使用空间或分享空间运营收益。颠覆性改变房产投资模式，实现投资去中介化，让使用者获得更大利益。
回报投资人的方式主要有，一种是折扣，即参与众筹的个人，使用空间可以享受折扣；另一种则是，给参与众筹的投资人分享收益。而一米好地的利益体现在众筹产生收益时与众筹参与人共同分享利益，不收取前期费用。项目存续期间，收益的4%-10%作为一米好地服务收入。
- 三种众筹模式
（一）产品众筹：预存租金，享受租金折扣
基本特点：
1、在空间完成前开始众筹。
2、设置折扣及其他非物质奖励吸引创始会员，例如：预付三个月房租享受9折、预付12月房租享受9折并获得装修定制。
（二）收益权众筹：投资改造成本，回报从毛利中分成。全部租金除去固定第三方支出 （支付大业主的租金，物业费，营业税等）剩余的毛利中，40%为众筹回报 （含一米好地平台费用），60% 项目方回报 （含运营费用，初始投资的回报）。
基本特点（以十年收益权为例）：
1、一次性转让项目部分未来收入：期限与项目期限相同，分配基数可以是租金收入、毛利或者利润投资人在3年左右的成本。
2、投资人、项目方风险公担（收益共享）。
3、项目方保留回购条款。
4、单个结构转让不超过150个投资人。
5、单个项目预期租金可分批次转让（如分两次，每次10%，共20%）
6、转让的基数为资金收入与租金支出的差。
收益权众筹架构
（注释：品牌公司投资一个项目公司，品牌公司又是运营方；项目公司承租一个物业；众筹参与人投资项目公司，但是并不作为股东；有限合伙并不是每个众筹参与人变成LP，而是这里面有一个收益权转让协议，这些LP转让份额给众筹参与人）
（三）股权众筹
- 基本特点
1、入股项目或运营方品牌均可。
2、正常股东对待，可以设计是否参与重大事项投票及日常经营。
3、一米好地的利益体现在众筹产生分红时与众筹参与人共同分享利益。一米好地不收取前期费用。
注：考虑到目前政策风向，对股权众筹这种方式一米好地会比较谨慎
- 成功案例
小马公寓-(1) 徐家汇金轩公寓[收益权众筹]
项目类型：旧房改造收益权众筹
面积：114.66平方
户型：2室/1卫/1厨
租入月租金：人民币6500.00元整
房屋租赁期限：2014年/10月/1日–2020年/9月/30日
目前租出月租金：人民币11500.00元整
目前出租年限：2015年5月/25日–2016年/5月/24日
众筹金额：人民币7万元
众筹投资人享有每月租差比例：50%
预期现金回报率：35.84%（即年预期现金收入/众筹金额即[11500*（1-5.6%）-6500]*（1-4%）*50%*12=25090.56 ,25090.56/70000=35.84%）
预期内部投资回报率：31%左右
每投资500的收益预期测算：每年收入180元，5年后净收益396元。
（注：一米好地只是平台不参与真正改造设计过程。由设计师完成这些分散式公寓的改造，从而提升租金。）
二、酒店众筹典型案例：铂涛金融
- 铂涛简介
2005年创立7天连锁酒店，2009年11月20日在美国纽约证券交易所上市（股票代码：SVN）。2013年6月27日，7天连锁酒店集团从美国退市。同年7月17日，被铂涛酒店集团私有化收购 。
目前，铂涛集团已成为中国拥有酒店品牌数最多的企业，业务涵盖酒店、公寓、咖啡连锁、艺术品公益平台等，旗下拥有17个品牌，会员人数超8000万，门店总数超3000家，覆盖全国300多个城市，并积极扩张至东南亚、欧洲等海外市场。
- 酒店行业困境：告别暴利时代
以7天连锁酒店为例，其诞生后的前几年，第一因为合格产品标准化，成本控制效益做得较好，第二因为对消费者来说是全新的体验，既吸引了消费能力较高的三星级客人，也招揽了原来会选择招待所的客人，所以回报率可达30%以上。而目前随着市场环境的变化，现金流回报降至8%-10%。
与过去几年相比，单个产品的暴利时代已经不复存在。更为迫切的是，与传统地产不一样的是，经济型酒店投资三个月就要求有回报，而传统地产投资周期较长，一年或两年才要求有回报。
面对这种局面，铂涛金融除了跨界整合做特色酒店，进行多品牌、多元化发展，还步入金融创新转型阶段，尝试利用互联网金融属性,通过类资产证券化模式变现资产,解决销售、融资难的问题，由酒店经营者转变为资产管理者，经营模式实现由“重资产投资型”向“轻资产运营型”转型。
- 金融创新转型
基于酒店能产生稳定现金流，可以针对其未来收益权做资产证券化，甚至做创新性产品的机构化设计，从而把酒店的未来收益挖掘出来。具体有以下几个方式：
（一）打造新的场景，将酒店产品打包成金融产品。
房客可以到铂涛集团订购金融产品，同时参与“我要住酒店”债权计划。通过众筹，铂涛将酒店入住权预售给众筹人，一方面众筹人可以享受收益，另一方面，众筹人在入住时可以用已生成的资产作为信用抵押进行入住，产生一个信用帐期。众筹人住酒店时不需要付房费，而是众筹产品到期后一次性付清。对铂涛金融来来说，这是将生产和消费融为一体的过程。
（二）结合众筹推出结构化产品，对企业管理重新契约化，即酒店入住率产品化。
通过结构化分级，让关键少数人作为产品的劣后，比如加盟商、酒店前台、旅行社导游等。入住率越高，产品回报就越高，参与劣后的关键少数人获得的收益就越多，以此来刺激他们提升服务。而普通用户则通过将未来的收益折现参与众筹，实际上获得的是产品的优先级收益。该产品没有本息的违约、只有时间违约，最多是延长众筹的期限。通过结构化产品，解决投资人想尽快收回成本与管理人服务积极性性不高的矛盾。
2015年5月，铂汇众筹上线，除产品端考虑外，还想达到流量长期稳定输入的效果。
（三）供应链资产证券化。
酒店从建设到运营会耗费大量消耗品，从而产生供应链资产。假设新店筹建需要投资700万元，而一年的采购物资所需资金将是一个非常庞大的数字，可以将未来的酒店运营收入作为基础资产打包发行证券化产品，获取资金。
- 案例 ：“铂乐享”酒店理财产品
铂涛集团针对铂涛会个人会员，推出一款专属会员的债权融资类产品。铂涛集团为帮助加盟商扩大开店规模，从中筛选出优质加盟商，为其提供贷款服务。但铂涛的初衷仅仅是为了帮助加盟商，并非为了获取债权产生的收益。铂涛集团希望在债权存续期间，将这部分收益与会员共同分享。转让的债权是铂涛集团为支持下游加盟商所产生的自有债权，铂涛集团及铂涛集团子公司承诺到期回购，确保投资人资金安全。
铂乐享也是首款酒店业互联网金融理财产品。
首期推出时间：2014年8月8日
面对人群：铂涛会银卡及以上的会员
购买限制：100元起购，购买金额按100元递增。单次购买限额5000元。平台月度购买总限额15万。
年化收益：铂乐享A（投资七天连锁酒店）：预期年化收益率8.8%
铂乐享B（投资铂涛mora咖啡项目）：预期年化收益率10%
理财周期：铂乐享A（投资七天连锁酒店）：3个月
铂乐享B（投资铂涛mora咖啡项目）：12个月
申购总金额：铂乐享A（投资七天连锁酒店）：777万
铂乐享B（投资铂涛mora咖啡项目）：222万
（注：投资达到一定数额还能获得铂涛酒店集团旗下“7天连锁酒店”的免费入住权）
