存量资产，各有所好
|
|
无论是热门的物流园区、数据中心，还是传统的购物中心与写字楼乃至社区商业，每位投资者的策略，都随着疫情与政策的变更发生了不一样的变化。
|
比如过去大家都落地过商办类的资产，有很多优秀的城市更新改造案例。但当下市场还是更偏谨慎一些。比如有参会嘉宾认为，受疫情影响较大的零售商业，尤其是上海，部分商场空置率已经超过30%。写字楼同样也会受到疫情影响，许多央国企的业主会因为疫情给租户6个月的免租，对于同样区位的私企来说，1-2个月已经对经营影响很大，对比起来，也会一定程度上造成租户的流失。
|
对此有嘉宾同样表示，目前存量市场外资的投资不如之前那么积极，另外多种原因叠加，写字楼的租金增长趋缓；另一方面疫情下人们的商业行为发生了改变，凸显社区型商业的痛点和投资机会。疫情期间，美国独立商业类型的REITs逆市增长了1.2%，其他大部分业态都有所下降。后疫情时代，社区商业可能会是一个投资机会。
|
但是其实商办物业依旧有很多投资机会。比如普洛斯资本前两年收购的盈都大厦顺利完成更新改造，实现满租，取得不错的收益。再比如金茂资本年初参与收购上海展想中心大厦写字楼，租户多是芯片、人工智能等新兴产业集群，随着时代的发展，不仅不愁出租，租金水平还能不断提高。
|
随着电商经济的飞速发展，对物流园区的需求还会不断增加，同时物流园区贡献税收较少，供应量其实相对受限。而数字化的过程可能长达十年甚至更久，随着双碳目标的收紧，数据中心也会是供不应求。当然也有机构认为这两个资产短期可能过剩。
|
不良资产，是机遇也是挑战
|
|
房企频频暴雷，市场上的不良资产是越来越多了。可看着热闹，处置起来哪有那么简单，机遇有不少，但也存在诸多问题。
|
虽然不良资产确实比一般的资产要便宜许多，老马当时也收购了北京非常著名的烂尾楼，一开始酒店改造成写字楼，简单的把客房敲掉。后来发现电梯、走廊等公共区域也需要改造。再后来疫情影响，必须要对区域进行精装才能满足租户的需求。三次改造下来，原本划算的成本也不如当初那么划算了。
|
另一方面，不良资产的处置流程非常复杂，若是涉及在建工程的不良资产，更是难上加难。例如项目存在工程总包的债务，则会涉及到诸多供应商欠款以及农民工工资；又或者实控人已经跑至国外，根本无法取得有效的沟通。
|
因此对于存量物业不良资产的投资，最好能够在正式暴雷之前就完成收购。比如项目贷款马上到期，但是资产方现金流偏紧，急于出手。此时项目的经营、产权依旧完整清晰，后续不管是通过改造、招商、还是运营，都可以提升整个项目的价值。毕竟对于金融机构来说，资产的合规性和现金流同样重要。而对于真正的不良资产，核心还是要判断出项目存在哪些问题，而自己是否能够解决这些问题。
|
|
“投资策略很多时候，还得看我们的金主爸爸们到底是喜欢什么样类型的资产，他们能接受什么样的资产，这个是非常重要的参考的标准。”老马深知单靠个人力量，很难完成大宗物业的收并购与改造工作。
|
对于保险资金来说，可以接受三到四年，甚至更长的资金周期。只要项目手续齐全，政策合规，算得过账来的资产都乐意关注。产业园区、物流园区、数据中心甚至是充电桩和停车场，只要能产生稳定持续的现金流，险资都在关注。但是对于合作伙伴非常挑剔，对于资产会看的非常细致。只要合理，参与平层的股权投资也不在话下。
|
对于银行资金来说，首先追求的是储户资金的安全性，并不会追求未来基金远期的收益；其次是业务的合规性，所有城市更新项目的手续，包括这些资金的穿透用途，银行的审查相对要比其他一些权益性资金，还是会关注的更详细一点；最后是项目的确定性，既包括出租运营标准的确定性，又包括现金流覆盖本息的确定性，以及到期后顺利退出的确定性。无论是资产的购置、资产的运营与改造、资产的退出，存量资产的再融资，以及跨境交易，银行都有对应的产品能够提供资金支持。
|
对于信托资金来说，则是介于保险的长久期与银行的低风险之间。过去投资更看重主体，如今的重心又回归到资产本身。既要有核心的地段、又要有蒸蒸日上的产业聚集。在资金方面，既可以匹配1-2年的短期资金承接原有份额，也有5年期的资金配合改造升级。未来信托资金也能够为城市更新贡献一份力量。
|
然而，2022年存量疫情常态化之后，部分资金方诸多资产的投资回报，未能达到原有的预期。在当下市场，没有什么比出色的运营能力更能确保资产的价值了。
|
|
低价获取资产确实有潜力获得更高的回报，但是做好运营提升也同样关键。同样的区位、同样的项目、同样的硬件条件，不同的运营手段，能够带来不同的出租率。运营的核心则是抓住时代的潮流，紧跟热点。
|
例如首钢园改造后定位围绕文化、科技与创意上，独栋的写字楼以及特殊的层高能够匹配到研发型的企业客户，同时独特的工业景色与商业配套也成了大家周末游玩的好去处。即便在石景山这一新兴的商圈里，通过设计与运营策略提高的出租率。同样紧跟潮流的还有西单更新场项目，尽管只有6000多平方的可租面积，但是独特的地下公园概念，别出心裁的博物馆型商业，都为城市增添了一道靓丽的风景。
|
其实城市更新本身就是一个热点，随着城市更新政策的不断推进，政府在改造过程中也扮演着举足轻重的角色。资金上政策鼓励社会资本参与，有金融贷款支持。成本上，符合标准的低效楼宇改造可能会有相应的补贴。设计上政府也会设置诸多审批条件，城市更新的运营，顺势而为是一项重要且省功夫的手段。
|
还有一个趋势则是科技。尽管每个园区面对的对象与定位不同，但是背后运营的策略和思路其实完全可以复制。未来通过改造，实现数字化运营，大数据招商、运营服务线上化、客服线上化，科技可以大幅提高运营效率。
|
最后产业本身的更替也是一种趋势。通过对租户的重新配置提高存量资产的租金水平，也是一种非常高效的运营手段。旧产业的租金水平远低于周边，但是新兴产业的租赁需求，随着时代的发展与经济的复苏，仍有较大的空间，城市更新本就代表了产业变迁。
|
因为旧产业终将落幕，新产业会不断蓬勃发展。
|
战略支持单位：平安银行股份有限公司北京分行
普洛斯资本
天津高和股权投资基金管理有限公司
金茂资本控股有限公司
华润资本管理有限公司
开普方熙(北京)控股有限公司
丰泰地产投资
首程控股有限公司
合景泰富集团商业资产管理公司
大悦城控股集团股份有限公司
北京实创亿达科技服务有限公司
清华大学建筑学院
招商银行股份有限公司
中航信托股份有限公司
上海国际信托有限公司
国寿投资控股有限公司
太平资本保险资产管理有限公司
以上排名不分先后
